Veille patrimoniale

Location meublée professionnelle – L’inscription obligatoire au RCS invalidée

#Fiscalité

Location meublée – Vers une nouvelle définition du caractère professionnel

Le régime fiscal des loueurs en meublé dépend de la nature professionnelle ou non de l’activité exercée. Si elle est considérée comme étant exercée à titre professionnel, le loueur en meublé bénéficie de plusieurs avantages fiscaux (exonération des plus-values professionnelles et d’impôt sur la fortune immobilière sous conditions, imputation, sans limitation de montant, du déficit provenant de la location meublée sur le revenu global de l’année ou des 6 années suivantes…).
La loi, pour l’IR, précise que l’activité revêt le caractère professionnel si 3 conditions cumulatives sont remplies, à savoir :

  • l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
  • l’activité permet de dégager des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et,
  • ces recettes doivent excéder la somme des autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.


Note : Ces conditions figuraient à l’article 151 septies du code général des impôts jusqu’au 1er janvier 2012, puis ont été transférées à l’article 155 du même code.

Le 20 novembre 2017, le Conseil d’Etat a renvoyé devant le Conseil constitutionnel une question préjudicielle de constitutionnalité relative à la conformité à la Constitution de la 1ère condition -l’inscription obligatoire au RCS-.
En l’espèce, le requérant, qui s’est vu refuser le bénéfice de l’exonération de sa plus-value professionnelle faute d’inscription au RCS, conteste la constitutionnalité de cette condition. En subordonnant le caractère professionnel de l’activité à l’inscription au RCS des loueurs en meublé, il considère que le législateur a institué une formalité impossible à satisfaire.
En effet, les greffes refusent en pratique l’inscription au registre au motif que la location immobilière est par nature une activité civile (celle-ci n’étant pas visée par l’article L.110-1 du code de commerce qui détermine les activités constituant des actes de commerce faisant l’objet d’une inscription au RCS).

Note : Prenant acte de ces refus systématiques, l’administration fiscale a généralement toléré de ne pas contester la qualification de loueur en meublé professionnel pour ce seul motif, à condition que le loueur puisse justifier avoir effectué une demande d’inscription.

Les Sages viennent de faire droit à l’argumentaire du requérant. Ils ont jugé que la condition d’inscription au RCS constituait une méconnaissance du principe d’égalité devant les charges publiques et que la rédaction de l’article 151 septies issue de la loi de finances rectificative pour 2005 devait donc être déclarée inconstitutionnelle.

Note : Le litige portant sur des impositions dues au titre de 2007 à 2009, seules les dispositions de l’article 151 septies dans sa version antérieure à 2012 ont été déclarées inconstitutionnelles. Cette même condition d’inscription au RCS qui figure actuellement à l’article 155, non visé par la décision d’inconstitutionnalité, devrait être remise en cause sur le même fondement.

Source : C. Cons., n° 2017-689 QPC, 8 févr. 2018

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